💰 Qu’est-ce qu’une mise de fonds ?
La mise de fonds est la somme d’argent que vous versez au moment d’acheter une propriété. Elle représente votre contribution initiale et détermine le montant de votre prêt hypothécaire. Au Québec, en 2025, elle joue un rôle central dans la négociation, l’approbation et le coût total de votre financement immobilier.
📉 Mise de fonds minimale requise en 2025
- 🏠 Propriété de moins de 500 000 $ : 5 % minimum.
- 🏘️ Propriété entre 500 000 $ et 1 000 000 $ : 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur le solde.
- 🏡 Propriété de plus de 1 000 000 $ : 20 % minimum (pas d’assurance SCHL possible).
👉 Exemple : Pour une maison à 650 000 $, la mise de fonds minimale sera de 5 % (25 000 $) sur les premiers 500 000 $ + 10 % (15 000 $) sur 150 000 $, soit un total de 40 000 $.
🔍 L’impact de la mise de fonds sur votre hypothèque
Plus votre mise de fonds est élevée, plus :
- Votre paiement mensuel est faible 💸
- Votre ratio prêt-valeur (LTV) diminue 📉
- Votre prime d’assurance prêt est basse (ou supprimée si ≥ 20 %) ✅
- Vous augmentez vos chances d’obtenir un meilleur taux 📈
🏦 Assurance hypothécaire et seuil des 20 %
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez payer l’assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). Elle varie généralement entre 2,8 % et 4 % du montant emprunté. Elle est souvent ajoutée à votre prêt, augmentant ainsi le montant total et vos mensualités.
💡 Conseil : même si cela retarde votre projet, atteindre le seuil de 20 % peut vous faire économiser des milliers de dollars sur la durée du prêt.
📊 Stratégies pour constituer votre mise de fonds
1️⃣ REER et RAP
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER sans impôt pour l’achat d’une première propriété (ou 120 000 $ pour un couple).
2️⃣ CELIAPP
Depuis 2023, le CELI pour l’achat d’une première propriété permet de cotiser jusqu’à 8 000 $/an, déductibles d’impôt, jusqu’à un maximum de 40 000 $.
3️⃣ Don familial
Un don direct d’un parent est accepté comme mise de fonds. Une lettre de don doit être fournie à l’institution prêteuse.
📉 Erreurs fréquentes à éviter
- Se baser uniquement sur la mise de fonds minimale et négliger les frais annexes (notaire, inspection, taxes).
- Oublier de planifier l’entretien et les coûts récurrents de propriété.
- Ne pas tenir compte de l’assurance prêt hypothécaire dans le calcul du budget total.
✅ Astuce de courtier
Un acheteur avec une mise de fonds plus importante inspire confiance aux prêteurs et aux vendeurs. Même une différence de 5 % peut jouer sur le taux d’intérêt proposé ou renforcer votre position lors d’une offre multiple.
📈 Exemple concret en 2025
Pour une maison de 500 000 $ :
- 💰 Mise de fonds minimale 5 % = 25 000 $
- 💼 Mise de fonds 10 % = 50 000 $ (paiement réduit d’environ 150 $/mois)
- 🏆 Mise de fonds 20 % = 100 000 $ (pas d’assurance SCHL, paiement réduit de ~300 $/mois)
🏁 Conclusion
La mise de fonds n’est pas seulement une condition d’achat, c’est une stratégie financière. Elle influence directement votre pouvoir d’achat, vos mensualités, votre taux d’intérêt et même vos chances d’obtenir l’approbation hypothécaire. Bien planifier et optimiser ce montant est donc l’une des étapes les plus importantes dans tout projet immobilier.