🏦 Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire ?
L’assurance prêt hypothécaire est une protection exigée par les prêteurs lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat d’une propriété résidentielle. Au Canada, elle est généralement fournie par la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), Genworth (Sagen) ou Canada Guaranty.
Elle ne vous protège pas, mais protège le prêteur en cas de défaut de paiement. En échange, vous bénéficiez d’un accès au financement même avec une faible mise de fonds.
💡 Quand l’assurance est-elle obligatoire ?
- 🏠 Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %
- 📉 Si le prix de la propriété est inférieur à 1 million $
- 📜 Si vous achetez une propriété résidentielle de 1 à 4 logements
👉 Au-delà de ces critères, elle devient facultative, mais peut quand même être offerte dans certaines stratégies de financement.
📊 Combien coûte l’assurance prêt hypothécaire ?
Le coût varie en fonction de votre mise de fonds. Il est calculé en pourcentage du montant du prêt et ajouté à votre hypothèque :
| Mise de fonds | Prime SCHL |
|---|---|
| 5 % | 4,00 % |
| 10 % | 3,10 % |
| 15 % | 2,80 % |
| 20 % + | 0 % (non applicable) |
💡 Exemple : pour une maison de 500 000 $ avec 5 % de mise de fonds (25 000 $), votre prêt est de 475 000 $. L’assurance = 475 000 $ × 4 % = 19 000 $, ajoutée à votre prêt total.
📉 Comment réduire ou éviter cette assurance
1️⃣ Augmenter votre mise de fonds
Le moyen le plus direct d’éviter cette prime est d’investir 20 % ou plus. Cela peut valoir la peine d’attendre ou d’utiliser des outils comme le RAP (Régime d’accession à la propriété).
2️⃣ Acheter une propriété moins chère
En ciblant un prix d’achat inférieur, vous atteindrez plus facilement le seuil de 20 %.
3️⃣ Acheter un immeuble à revenus
Dans certains cas, un immeuble locatif avec 20 % de mise de fonds n’exige aucune assurance — même si le montant total est élevé.
📈 Pourquoi payer l’assurance peut quand même être stratégique
Bien qu’elle soit perçue comme une dépense, l’assurance peut être un levier stratégique dans certaines situations :
- 🚀 Entrer plus tôt sur le marché sans attendre d’avoir 20 %.
- 📈 Conserver du capital pour des rénovations ou un futur investissement.
- 🏘️ Créer un effet de levier pour acquérir un immeuble plus rapidement.
📊 Impact sur votre paiement hypothécaire
En ajoutant la prime d’assurance au prêt, vos paiements mensuels augmentent légèrement. Reprenons l’exemple précédent :
- 🏠 Prix d’achat : 500 000 $
- 💰 Mise de fonds : 5 %
- 📑 Montant du prêt : 475 000 $
- 🔒 Assurance : 19 000 $ → nouveau prêt : 494 000 $
- 📆 Paiement mensuel à 5 % sur 25 ans ≈ 2 865 $/mois
⚠️ Erreurs fréquentes à éviter
- ❌ Croire que l’assurance vous protège — elle protège la banque, pas vous.
- ❌ Oublier d’inclure la prime dans votre calcul de paiements.
- ❌ Payer plus d’assurance que nécessaire faute de planification.
- ❌ Ne pas comparer les options SCHL / Sagen / Canada Guaranty.
🏢 Investisseurs : stratégie avec l’assurance prêt
Pour les investisseurs, utiliser l’assurance SCHL peut être un outil puissant. En réduisant la mise de fonds nécessaire, vous conservez plus de liquidités pour multiplier vos acquisitions. Certaines banques offrent même des conditions plus avantageuses sur les immeubles assurés, car leur risque est moindre.
🏁 Conclusion
L’assurance prêt hypothécaire n’est pas qu’un simple coût : c’est un outil de financement qui permet d’accéder plus rapidement à la propriété, de protéger votre capital et de bâtir une stratégie d’investissement plus agressive. En 2025, avec des taux d’intérêt en évolution et des prix immobiliers élevés, comprendre son fonctionnement est essentiel pour prendre les meilleures décisions financières — que vous soyez premier acheteur ou investisseur.