🏢 Pourquoi investir dans le multi-logements ?
Le marché des plex (duplex, triplex, immeubles de 4 logements et plus) est l’un des piliers de la richesse immobilière au Québec. Contrairement aux propriétés unifamiliales, les immeubles multi-logements permettent de :
- 📈 Générer un flux de trésorerie régulier (cashflow)
- 💰 Accumuler rapidement de l’équité grâce à l’effet de levier
- 📊 Réduire les risques avec plusieurs loyers
- 🏦 Accéder à des stratégies fiscales avancées via une société
Mais pour exploiter ce potentiel, il faut comprendre en profondeur le financement hypothécaire multi-logements et ses règles.
🏦 Mise de fonds et conditions d’achat
La mise de fonds exigée dépend du nombre de logements :
- 🏠 1-4 logements, propriétaire occupant : 5 % à 10 %
- 🏢 1-4 logements, investissement pur : 20 %
- 🏙️ 5 logements et plus (immeuble commercial) : 20 % à 35 %
👉 En général, pour les immeubles de 5 logements et plus, le financement passe par la SCHL commerciale ou par des banques spécialisées, avec des conditions plus strictes.
📊 Les ratios bancaires à maîtriser
Les institutions financières ne se basent plus seulement sur votre revenu personnel. Elles évaluent la rentabilité de l’immeuble avec des ratios clés :
1️⃣ Ratio de couverture de la dette (RCD ou DSCR)
RCD = Revenu net d’exploitation / Service de la dette
Exemple : si un immeuble génère 60 000 $ de NOI et que vos paiements hypothécaires annuels sont de 45 000 $, alors :
RCD = 60 000 / 45 000 = 1,33 ✅ (la plupart des banques exigent ≥ 1,20)
2️⃣ Ratio prêt-valeur (RPV ou LTV)
Pour limiter leur risque, les banques prêtent généralement jusqu’à 75 % à 80 % de la valeur marchande ou économique de l’immeuble.
3️⃣ Taux de vacance projeté
La banque inclura un taux de vacance de 3 % à 7 % selon la région pour tester la rentabilité même en cas de logements vides.
📈 L’effet de levier : votre meilleur allié
Le secret des investisseurs chevronnés réside dans l’effet de levier hypothécaire. C’est ce qui vous permet de contrôler un actif de 1 M$ avec seulement 200 000 $ de mise de fonds. Plus vos revenus locatifs couvrent votre dette, plus vous pouvez réemprunter pour acheter d’autres immeubles.
💡 Exemple : vous achetez un 6-plex 1 000 000 $ avec 250 000 $ de mise de fonds. Après 5 ans, il vaut 1 250 000 $ et votre solde hypothécaire est de 700 000 $. Vous avez donc 550 000 $ d’équité. Vous pouvez refinancer et retirer 200 000 $ pour acheter un autre immeuble.
🏢 Structure juridique : personnelle ou incorporée ?
Pour des investisseurs sérieux, l’incorporation devient rapidement une stratégie incontournable :
- 📉 Impôt corporatif plus bas (≈ 12 % à 15 %)
- 🏦 Accès à un financement plus important
- 🧾 Protection des actifs personnels
- 📊 Planification fiscale plus flexible
⚠️ Attention : les coûts initiaux (comptable, avocat, maintenance) sont plus élevés. Il est recommandé d’incorporer dès votre 2e ou 3e immeuble.
📉 Erreurs coûteuses à éviter
- ❌ Sous-estimer les dépenses d’exploitation (5 % à 10 % des loyers)
- ❌ Acheter uniquement sur la base du prix et non du rendement
- ❌ Oublier l’importance du RCD lors d’une demande de prêt
- ❌ Acheter dans une zone avec taux de vacance élevé
- ❌ Mal structurer son financement, ce qui bloque l’expansion future
📊 Indicateurs de performance à surveiller
- 💸 Cashflow net : Revenu locatif - dépenses - service de la dette
- 📈 Taux de rendement interne (TRI) : Rendement total sur une période donnée
- 🏦 Cap rate : NOI / Prix d’achat — viser 5 % ou plus
- 📊 Valeur économique : NOI / Taux de capitalisation
🏁 Conclusion : penser comme une banque
Investir dans le multi-logements, ce n’est pas seulement acheter un immeuble : c’est bâtir un système de création de richesse basé sur le levier, les ratios et la fiscalité. Les investisseurs qui réussissent ne se demandent pas “combien coûte cet immeuble”, mais plutôt “combien de capitaux puis-je mobiliser à partir de cet actif pour en acheter trois autres ?”.
En maîtrisant les mécanismes hypothécaires, en optimisant votre structure d’entreprise et en gérant vos actifs comme une institution, vous transformerez votre portefeuille immobilier en une véritable machine à générer des revenus passifs et de la croissance.